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Casa Vacanze: come funziona la gestione di Immobili di Terzi nelle locazioni brevi in Italia

Come gestire le locazioni turistiche sfruttando gli immobili di terzi. Vuoi gestire immobili di terzi sfruttandoli attraverso locazioni brevi turistiche? In questo report scoprirai quali possibilità hai a disposizione e come avviare l’attività. La gestione di immobili di terzi nelle Locazioni Brevi.

Il fenomeno delle Locazioni Brevi ha assunto un’importanza crescente negli ultimi anni. Specialmente nelle grandi città d’arte o nelle principali località turistiche moltissimi appartamenti sono gestiti con queste modalità.
Questa crescita ha portato sempre più proprietari di immobili a convertire i loro contratti “lunghi“, nelle formula previste dalla Legge n 431/98 (cd “4+4″ o 3+2”), a favore dei più snelli contratti “brevi“.
Un contratto di locazione breve svincola il proprietario da un unico inquilino, prestando l’immobile alle disponibilità di pernottamento di turisti. Questa gestione è molto più complessa di quella di una locazione lunga.
Per questo motivo, molti proprietari non hanno tempo o voglia di seguire direttamente la gestione di questi immobili. Da questa necessità nasce la figura del gestore di immobili per locazioni brevi.
Si tratta di un intermediario che opera per conto del proprietario dell’immobile e che si occupa di tutti gli adempimenti legati alle locazioni brevi.
Questa figura, spesso identificata con il termine “Host“, oppure “Property Manager” è un professionista che effettua gestione di immobili di terzi.
Attraverso questa guida voglio indicarti il modello di business dei soggetti che effettuano gestione di immobili di terzi con affitti brevi. Il tutto guardando all’attività da un punto di vista civilistico e fiscale.
Se vuoi iniziare o migliorare questo tipo di attività, non perderti questo articolo.
Cominciamo!

LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: DEFINIZIONE
Il punto di partenza per analizzare la disciplina della gestione di immobili di terzi con affitti brevi è capire cosa si intende per Locazione Turistica.
Le Locazioni Brevi o turistiche sono disciplinate dall’articolo 4 del DL n 50/17. Questa norma ha per la prima volta dato una definizione di Locazione Breve.
In particolare, si tratta di contratti d locazione che presentano le seguenti caratteristiche:
* Hanno ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
* Hanno durata non superiore a 30 giorni. Si tratta di contratti non soggetti a registrazione. Per la verifica dell’obbligo di registrazione è necessario considerare tutte le locazioni stipulate nell’anno dal medesimo locatore con il medesimo conduttore aventi ad oggetto il medesimo immobile. Ex art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86;
* Siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Requisito riferito ad entrambe le parti del contratto.
Il contratto di locazione breve può comprendere anche l’offerta di servizi accessori:
* Servizio di fornitura di biancheria;
* Servizio di pulizia dei locali.
Soltanto quando i servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale).

Il contratto di locazione breve può essere stipulato direttamente dalle parti private. Oppure, in alternativa il contratto può essere concluso anche da soggetti che effettuano gestione di immobili di terzi.
Si tratta dei soggetti che effettuano intermediazione immobiliare anche attraverso la gestione di portali online.
In generale il contratto di locazione breve è regolato dalle disposizione del codice civile in tema di locazione.
Grazie a queste caratteristiche i contratti di locazione di tipo turistico stanno notevolmente aumentando negli ultimi anni.

I PORTALI DI PRENOTAZIONE ONLINE (OTA)
Il gestore di immobili di terzi, ovvero l’intermediario immobiliare è colui che opera per conto del proprietario o a nome proprio per offrire l’immobile a turisti.
L’offerta dell’immobile avviene prevalentemente sfruttando portali online specializzati nella locazione breve.
Si tratta di portali, definiti OTA, che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni.
I più famosi portali OTA esistenti sono i seguenti:
* Airbnb.it;
* booking.com;
* Wimdu.it;
* HomeAway.it;
Ma nel web ve ne sono molti altri (Vrbo.com, VacationRentals.com, Tripadvisor.it,  HomeHolidays.com).
La funzione di questi portali è quella di mettere in contatto domanda ed offerta di immobili per periodi inferiori a 30 giorni. Il portale si trattiene una percentuale per ogni intermediazione effettuata.
Vediamo tutte le informazioni utili per chi volesse avviare questo tipo di attività.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI NELLE LOCAZIONI BREVI

La figura dell’intermediario immobiliare nella gestione di immobili di terzi è cresciuta molto negli ultimi anni.
Molti proprietari non sono in grado di gestire e non hanno l’esperienza per portare avanti questo tipo di attività. Per questo il ruolo dell’intermediario è divenuto fondamentale per garantire al proprietario adeguata redditività in relazione al suo immobile.
Ma quali sono i modelli di business che l’intermediario immobiliare, Host o Property Manager può adottare.
Si tratta di diverse strade, tutte percorribili, ma con diverse modalità operative di gestione dell’immobile.
Per la mia esperienza fatta a tantissimi intermediari negli ultimi anni, posso dire che non esiste un modello migliore degli altri. Ogni intermediario ha clienti e caratteristiche diverse e quindi, ad ognuno deve essere cucito addosso il modello di business che meglio si confà alle sue caratteristiche.
Vediamo, quindi, le varie possibilità che portano alla gestione di immobili di terzi da gestire attraverso l’utilizzo di locazioni brevi.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI COME CASA VACANZE
La prima opzione per chi vuole gestire immobili di terzi attraverso locazioni brevi è quella di costituire una casa vacanze in forma imprenditoriale.
Si tratta della soluzione che, ad oggi, è maggiormente utilizzata dagli intermediari.
La Casa Vacanze (CAV) è una struttura ricettiva, aperta al pubblico, gestita in forma imprenditoriale, organizzata e continuativa.
Le CAV sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate. Deve trattarsi di strutture situate nelle vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea.
Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi. La struttura è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma.

CAV CON SUBLOCAZIONE
Con questa soluzione chi intende gestire immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevipuò costituire una CAV e stipulare contratti di affitto tradizionali (“4+4” o “3+2”). Si tratta di contratti che prevedono la sublocazione, tra i vari proprietari di immobili e la CAV.
Una volta stipulato il contratto di locazione ordinario il proprietario della Caf, può mettere sul mercato l’immobile ed iniziare a pubblicizzarlo sui vari portali specializzati in locazioni turistiche. E’ possibile sfruttare questa opportunità fino ad un massimo di sei unità immobiliari totali (se gestite in forma non imprenditoriale).
Il gestore del CAV, quindi:
* E’ chiamato a pagare tutti i mesi l’affitto al proprietario di casa, ed
* E’ chiamato ad incassare il compenso della locazione turistica da lui gestita, attraverso la semplice emissione di ricevute fiscali.

CAV CON MANDATO SENZA RAPPRESENTANZA
Lo stesso modello di gestione può essere applicato anche attraverso la stipula di contratti di mandato senza rappresentanza conclusi con il proprietario.
Attraverso questo tipo di contratto il gestore opera per conto del proprietario nella conclusione dei contratti, ma a nome proprio.
In questo modo rischi e responsabilità rimangono in capo all’intermediario, come in un CAV.
In sostanza l’intermediario conclude contratti su quell’immobile in virtù del contratto di mandato concluso con il proprietario. Questi contratti, tuttavia non sono conclusi a nome del proprietario, ma a nome proprio.
Il mandato, infatti, non ha la rappresentanza del proprietario.

LIMITI E VANTAGGI NELLA GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI CON CAV
Volendo darti un consiglio per quella che è la mia esperienza di consulenza in questo ambito.
La gestione come CAV comporta il sostenimento per l’intermediario di tutti i rischi che ha una struttura ricettiva.
Non mi riferisco al solo rischio legato al pagamento dei canoni di locazione da pagare al proprietario. Ipotesi che può essere superata dall’operare con mandato senza rappresentanza. Bensì dai rischi legati a possibili responsabilità dovute al comportamento degli ospiti nell’immobile.
Ogni tipo di responsabilità, infatti, con questo tipo di gestione è a carico dell’intermediario gestore. E’ un rischio che devi necessariamente correre.
Il vantaggio di questo modello di business, invece, riguarda il fatto che il guadagno derivante dalla differenza tra canone di affitto (o compenso) pagato e corrispettivi derivanti dalla locazione turistica, è tutto del gestore del CAV.
In sostanza, le responsabilità sono elevate, ma è vero anche che i compensi che si possono percepire sono altrettanto elevati.

GESTIONE TRAMITE INTERMEDIARI
Il secondo modello di business legato alla gestione di immobili di terzi è quello legato all’intermediazione immobiliare.
In sostanza è il modello di business degli Agenti Immobiliari. L’attività di intermediazione in ambito immobiliare, in Italia, è una prerogativa degli Agenti Immobiliari.
In pratica, il proprietario dell’immobile stipula un contratto di mandato con rappresentanza con l’agenzia immobiliare. Nel contratto il proprietario conferisce delega alla ricerca di potenziali inquilini per locazioni brevi con finalità turistiche. Rispetto al modello di business precedente in questo caso il rapporto tra proprietario dell’immobile ed intermediario è quello di mandato con rappresentanza. Questo vuol dire che l’Agente Immobiliare opera in nome e per conto del proprietario di casa. Con questo modello di business all’intermediario spetta esclusivamente una provvigione, legata all’attività di intermediazione effettuata.
In questo caso il contratto di locazione breve viene stipulato tra l’ospite ed il proprietario di casa. L’Agente Immobiliare funge soltanto da intermediario che opera per conto del proprietario di casa.
Si tratta di un compenso legato alla mediazione e a tutte operazioni necessarie a fornire maggiore visibilità all’annuncio di affitto. Solitamente un’agenzia immobiliare per questo tipo di attività chiede una provvigione che va dal 15% al 20% del compenso ottenuto dalla locazione turistica.

LIMITI E VANTAGGI DELL’INTERMEDIAZIONE DELL’AGENTE IMMOBILIARE
Il vantaggio di operare con questo modello di business è che vi sono necessariamente minori responsabilità da sostenere. Si opera come intermediari che stipulano contratti per conto del proprietario. Quindi, non si deve sostenere un vero e proprio rischio imprenditoriale come nel caso del CAV.
Il compenso dell’intermediario, in questo caso, è costituito da una provvigione, calcolata su ogni pernottamento concluso.
Anche in questo caso il nesso compensi / responsabilità va di pari passo. A minori responsabilità corrisponde un guadagno inferiore.
Il lato negativo, invece, riguarda l’impegno di tempo da dedicare a questo tipo di attività.
Ogni conclusione di contratto, infatti, comporta molti adempimenti per l’intermediario. Considerando il fatto che per ottenere buoni guadagni occorre concludere molti contratti, il rischio è che non vi sia tempo sufficiente per seguire tutte le gestioni immobiliari.
Quello che voglio dire è che questo modello di business deve essere scalato in poco tempo se si vogliono ottenere profitti. Maggiore è il numero di mandati conclusi, maggiori sono i guadagni che si possono ottenere, ma la gestione deve passare necessariamente da collaboratori.
Insomma, ti servirà una struttura organizzativa in grado di operare per tuo conto. Solo in questo modo riuscirai ad ottenere dei profitti interessanti.
Il secondo aspetto da considerare è che questa attività, per legge, è prerogativa dei soggetti che hanno i requisti per operare come Agenti Immobiliari.
Se non sei un agente immobiliare e vuoi operare con questo modello di business devi seriamente pensare ad ottenere il patentino per l’esercizio dell’attività.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI: ADEMPIMENTI PER AVVIARE UNA ATTIVITA’ COMMERCIALE
Qualsiasi modello di business tu scelga per la tua attività devi per forza scontrarti con gli adempimenti fiscali necessari all’avvio ed alla gestione della tua attività.
Sia che tu voglia operare come CAV che come Agente Immobiliare ci sono alcuni adempimenti amministrativi e fiscali da rispettare.
Per una migliore fruizione ho deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere.
Naturalmente, se sei interessato ad avviare questo tipo di attività, ti consiglio i contattarmi in privato seguendo il link presente al termine di questa guida.

CASA VACANZE: APERTURA DELLA PARTITA IVA PER LA GESTIONE DI IMMOBILI

L’apertura della Partita IVA è il primo passo per avviare un’attività imprenditoriale. Puoi incaricare un commercialista che invierà il modulo telematicamente. Oppure puoi provvedere autonomamente consegnando il modulo ad un ufficio territoriale delle Entrate.
Nel modello di apertura della Partita IVA devi inserire tutte le informazioni che riguardano la tua attività. Di particolare importanza è il luogo di esercizio dell’attività ed il tuo indirizzo di residenza. Inoltre, nel modulo devi inserire il Codice Attività. Si tratta di un codice numerico che serve per individuare l’attività che svolgi. Ogni attività, quindi, ha il suo codice numerico.
Se decidi di operare come CAV puoi utilizzare il seguente Codice Attività:
68.32.00 – “Amministrazione di condomini e gestione immobili di terzi
Invece, se decidi di operare come Agente Immobiliare (avendone i requisiti), il Codice Attività è il seguente:
68.31.00 – “Attività di intermediazione e consulenza in ambito immobiliare”
Naturalmente in questo caso, dovrete essere in possesso di tutti i requisiti per avviare l’attività di agente immobiliare.

APRIRE COME DITTA INDIVIDUALE O SOCIETA’?
Altra domanda che spesso mi viene posta è quella relativa alla scelta tra Ditta Individuale e Società.
In generale entrambe le attività possono essere esercitate singolarmente, come ditta individuale, oppure in forma societaria.
La scelta tra l’operare individualmente o in forma societaria non dipende solo da quante persone sono coinvolte nell’attività. Ci sono riflessi fiscali e previdenziali da considerare.
Il consiglio che posso darti è quello di valutare bene questo aspetto con il tuo consulente prima di avviare l’attività.
Contattami al form presente al termine di questo articolo. Ne parleremo insieme in consulenza.
Scelta consigliata per le attività di grandi dimensioni e ingente volume di attività.

ISCRIZIONE PRESSO IL REGISTRO IMPRESE DELLA CAMERA DI COMMERCIO
In ogni caso, qualsiasi scelta tu prenda, trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio.
L’iscrizione deve essere effettuata presso la Camera di Commercio relativa al Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività.
L’iscrizione presuppone il pagamento dei diritti annuali per circa € 200,00.

PRESENTAZIONE DELLA SCIA IN COMUNE
Si tratta di un  adempimento indispensabile, prima dell’avvio dell’attività è la presentazione, con modalità telematiche della segnalazione certificata di inizio attività da presentare in Comune.
Tale comunicazione ha l’obiettivo di comunicare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività.
La comunicazione è volta, altresì a verificare che gli immobili siano in regola con le normative vigenti ad uso abitativo.
Il certificato di agibilità è obbligatorio.

ISCRIZIONE ALLA GESTIONE COMMERCIANTI INPS
I soggetti che esercitano un’attività commerciale, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’INPS.
Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre €. 4.800. Questo a prescindere dai compensi percepiti.
In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività.
Si tratta di un adempimento assai dispendioso, da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale.

CERTIFICATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA APE
Cosi come previsto dalla normativa europea è necessario predisporre l’attestato di prestazione energetica dell’edificio.
A cura del proprietario dovrà essere tenuto a disposizione.
Il certificato viene rilasciato per ogni immobile da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione. Cosi come prevede la normativa.

ACCREDITAMENTO E COMUNICAZIONE IN QUESTURA
Anche le case vacanze in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione in questura dei soggetti extra-UE, che pernottano nell’immobile.
Il soggetto che esercita l’attività è tenuto a chiedere alla questura competente per provincia di farsi rilasciare le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. Una volta predisposti tutti questi adempimenti è possibile avviare un attività commerciale, come Cav, o come agenti immobiliari.

CASA VACANZE, LA GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI E TASSAZIONE

Per quanto riguarda la tassazione, è opportuno ricordare che trattandosi di attività commerciale il reddito derivante dalla locazione sarà trattato secondo le regole del reddito di impresa.
Questo ai sensi del DPR n. 917/86 (TUIR), sia che l’attività sia esercitata in forma individuale (tassazione Irpef e Irap) che societaria (tassazione Ires e Irap). In caso di gestione di case vacanze in forma imprenditoriale non è possibile fruire della cedolare secca, come modalità di tassazione degli affitti.

IMMOBILI DI TERZI NELLE LOCAZIONI BREVI: CONSULENZA
Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina amministrativa e fiscale legata alla gestione di immobili di terzi sono lieto di offrirti la mia consulenza.
Nel corso di questi ultimi anni ho aiutato tantissimi intermediari a scegliere ed implementare il loro modello di business sulle locazioni brevi.
Il modello di business deve rispecchiare le tue esigenze e quelle dei clienti a cui ti rivolgi. Per questo per implementarlo al meglio hai bisogno di un professionista che conosca bene questo ambito.

Come aprire un’attività di promozione e gestione di alloggi case vacanze
Come aprire un’attività di promozione e gestione di alloggi case vacanze oggi? Quali osservanze legislative bisogna rispettare? Quando è obbligatorio aprire un’attività in forma imprenditoriale? Ecco una serie di informazioni utili a riguardo.
Fonte

È piuttosto semplice aprire un’attività di promozione e gestione di alloggi case vacanze, così come risulta possibile guadagnare bene da questo tipo di attività. Ma per far sì che diventi un’attività redditizia, bisogna redigere un piano economico e professionale, soprattutto quando si deve aprire un’attività imprenditoriale.

Per qualsiasi domanda non esitare a contattarmi anche per una consulenza in ambito turistico alberghiero.

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